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行政許認可
 各種行政許認可の相談やサポート各種行政許認可手続などの申請は、当事務所にお任せください。 また、申請だけではなく、その後の許認可の相談やサポートも行っています。 ホームページに掲載がなくても、まずはお気軽にお問い合せ下さい。 |
農地に区画形質の変更を加えて住宅地や工業用地、道路、山林などの用地に転換することを「農地転用」といいます。また、駐車場や資材置き場など、農地をそれ以外の用地にすることも「農地転用」となります。つまり、農地（耕作を目的とする土地）を農地ではないものにすることを「農地転用」といいます。 農地を売買したり、農地以外にしようとする場合には、市町村の農業委員会や都道府県知事などの許可を要するものとされています。 農地転用の許可を受けずに農地を転用した場合は、農地法違反となり、工事の中止や元の農地に復元させるなどの命令が下ります。これに従わない場合には罰則が科せられます。
農地法3条・4条・5条許可
農地法の定めにより、農地の転用や売買などを行う場合の許可申請は、以下の3種類に分類されています。
農地法3条許可
農地（または採草放牧地）を耕作や養畜目的で売買、貸借を行いたい場合など、主に権利の移動を行う場合の許可申請です。 農地を引き継ぐ方の住所が、農地のある市町村と同じ場合は市町村農業委員会、異なる市町村にある場合は県知事の許可が必要です。
農地法4条許可
農地の売貸することなく、当人が住宅用地などに「転用」したい場合の許可申請です。 農業振興地域内の農用地区域である土地については、農用地区域から除外後でなければ転用申請が出来ません。
※農業振興地域とは、自然的･経済的･社会的条件を考慮し、まとまりある農用地を一体として農業振興を図ることが出来る県が指定した地域のことをいいます。
※農業振興地域とは、自然的･経済的･社会的条件を考慮し、まとまりある農用地を一体として農業振興を図ることが出来る県が指定した地域のことをいいます。
農地法5条許可
所有している農地を、他人に売買・賃借し、別の目的に「転用」する場合の許可申請です。 基準は、農地法第4条の場合とほぼ同じです。
農地とは
すべての農地が転用許可の対象になります。実際に農地であるかどうかの確認については、土地登記簿の地目に「田・畑」と記載されていれば農地ということになります。一見すると普通の土地であった場合でも、登記簿上「農地」となっていれば、当然農地として扱われます。逆に、登記地目が農地でなくても、客観的に見て畑や田んぼなどに見える土地なら農地とみなされ、転用には届出または許可が必要になります。 つまり、実際に農地であるかどうかの判断は、登記地目の表記に頼ることなく、その土地の現在の状況を客観的に判断して決められることになります。
農地転用の許可申請
農地を転用する場合、又は農地を転用するために所有権等の権利の設定もしくは移転する場合には、農地法第4条許可・第5条許可申請により、都道府県知事の許可（農地が４haを超える場合には農林水産大臣の許可）を受ける必要があります。 この許可を受けずに転用した場合は、農地法違反となり、工事の中止又は現状回復その他違反行為の是正のために必要な措置が命ぜられます。これに従わない場合は、罰則（懲役又は罰金）が課せられます。
許可の申請先
市街化区域内の農地を転用するときは、農業委員会にあらかじめ届出を行なえば、許可は不要です。 住所地以外の市町村の農地を取得する場合には、都道府県知事の許可が必要になります。 ※転用しようとする農地が４ｈａを超える場合は、都道府県知事ではなく、農林水産大臣の許可が必要となります。
| 農地法 | 許可が必要な場合 | 申請者 | 許可権者 |
|---|---|---|---|
| 第４条 | 農地所有者が自分の農地を転用する場合 | 農地所有者 | 都道府県知事 ※農地が4haを超える場合は農林水産大臣 |
| 第５条 | 事業者等が農地を譲り受けて転用する場合 | 譲渡人と譲受人 | 都道府県知事 ※農地が4haを超える場合は農林水産大臣 |
許可の不要な場合
・国や都道府県が取得する場合
・薪炭原木採取などの利用権設定による場合
・土地改良法等による交換分合による場合
・農用地利用集積計画や農事調停による移転・設定等
・土地収用法による収用をする場合
・遺産分割・財産分与・特別縁故者による調停等
・相続・合併・時効取得・持分放棄等による取得
許可が認められない場合
・小作地の第三者取得（申請前６ヶ月以内の同意書があれば可能）、小作地の貸付
・耕作地としての確実性を欠く場合（不耕作地がある、常時従事せず、住所・用具など事業が非効率
的であるなど）
・法人による取得（農業生産法人等は除く）
・信託・委託
・譲受人世帯の経営面積が知事指定の下限面積（原則５０アール）未満である場合
・売渡後１０年を経過しない用益権設定
許可基準
農地転用の許可基準は、農地が優良農地かどうかで判断する「立地基準」と、確実に転用を行うかどうか、また、周りの農地に迷惑を掛けないかどうかを判断する「一般基準」があります。
立地基準
申請に係る農地の営農条件および周辺の市街地化の状況から農地転用が出来得るかどうかを判断する基準です。具体的には、農用地区域内にある農地および集団的に存在する農地その他の良好な営農条件を備えている農地については、原則として許可することが出来ないこととする一方、市街地の区域または市街地化が見込まれる区域内にある農地については、転用を許可することが出来ることと定めています。 原則として許可することが出来ない農地は下表の通りです。
| 農地の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域整備計画において定められた優良な農地 |
| 第１種農地 | ・集団的に存在している農地（約20ha以上の一団の農地） ・土地改良事業を行った農地 ・農業生産力の高い農地 |
| 甲種農地 | 第１種農地のうち「市街化調整区域」内にある特に良好な営農条件を備えている農地 |
| 一方、原則として許可することが出来る農地は下表の通りです。 | |
| 第３種農地 | 市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内の農地 |
| 第２種農地 | ・第3種農地に近接する区域または市街地化が見込まれる農地 ・甲種農地、第1種農地及び第3種農地のいずれの要件にも該当しない、生産性の低い農地 |
一般基準
土地の効率的な利用の確保という観点から転用が出来得るかどうかを判断する基準です。具体的には、農地を転用して申請内容通りの用途に使用することが確実と認められない場合、周辺の農地に支障を生じる恐れがあると認められる場合には、許可をすることが出来ないことと定めています。
・転用を行なうのに必要な資力及び信用があると認められること。
・転用行為の妨げとなる権利（利用権等）を有する者の同意を得ていること。
・許可を受けた後、遅滞なく、申請に係る農地を申請に係る用途に供する見込みがあること。
・他法令による許認可等の処分を要する場合には、その処分の見込みがあること。
・申請に係る農地と一体として申請に係る事業の目的に供する土地を、利用する見込みがあること。
・申請に係る農地の面積が、事業の目的からみて適正と認められること。
・土地の造成のみを目的とするものでないこと。
・土砂の流出又は崩壊その他の災害を発生させるおそれがないこと。
・周辺の農地に支障を生ずるおそれがないこと。
・転用を行なうのに必要な資力及び信用があると認められること。
・転用行為の妨げとなる権利（利用権等）を有する者の同意を得ていること。
・許可を受けた後、遅滞なく、申請に係る農地を申請に係る用途に供する見込みがあること。
・他法令による許認可等の処分を要する場合には、その処分の見込みがあること。
・申請に係る農地と一体として申請に係る事業の目的に供する土地を、利用する見込みがあること。
・申請に係る農地の面積が、事業の目的からみて適正と認められること。
・土地の造成のみを目的とするものでないこと。
・土砂の流出又は崩壊その他の災害を発生させるおそれがないこと。
・周辺の農地に支障を生ずるおそれがないこと。
農振除外
農用地区域内において開発行為（宅地の造成、土石の採取、その他の土地の形質の変更又は建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築をいう。）をしようとする場合、農地法による転用許可を受ける前に、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければなりません。この申請を農振除外申請といいます。
農業振興地域とは
農業に関する公共投資その他農業振興に関する施策を計画的に推進するため、また農業の近代化のために必要な条件を備えた農業地域を保全し、形成するために定められた地域のことです。
農振除外申請の要件
農振除外申請は、以下の4つの要件を全て満たす場合に限り行うことが出来ます。
（１）農用地区域外の土地をもって代えることができないこと
（２）農用地の集団化、農作業の効率化、その他土地の農業上の効率的・総合的な利用に支障を及
ぼすおそれのないこと（農用地区域の外周部に接していること）
（３）農用地区域内の保全施設等が有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
（４）土地基盤整備事業完了後８年を経過しているものであること
農振除外申請にかかる期間
市町村によって期間は異なりますが、受付が年に数回しかなく、申請してからOKが出るまで2ヶ月〜半年程度要します。実際に農地転用する場合は、この農振除外が通ってから転用許可申請をすることになり、全体で1年程かかる場合もあります。 農用地区域の変更を内容とする農用地利用計画の決定に当たっては、関係権利者の意向を反映させるため、農用地利用計画案を公告し、30日間縦覧するとともに、15日間の異議申出期間が設けられています。また、農地転用を伴う場合は、農地転用許可処分との整合を保つため、事前に転用許可権者との調整を図ることとされています。
開発許可
開発行為とは、主に建築物の建築又は特定工作物の建設を目的とした土地の区画形質の変更のことを言います。一定面積以上の開発行為を行おうとする場合、都道府県知事の許可を受ける必要があります。 なお、市街化調整区域においては、特定の場合を除き、規模に関係なく開発行為は原則として禁止されています。
都市計画区域
都市計画区域内
（１）市街化区域 開発面積が1000�岼幣紊両豺腓狼�可が必要（三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等は500�岼幣紂�
（２）市街化調整区域 原則として全ての開発行為に許可が必要
（３）非線引都市計画区域 開発面積が3000�岼幣紊粒�発を行う場合は許可が必要
（２）市街化調整区域 原則として全ての開発行為に許可が必要
（３）非線引都市計画区域 開発面積が3000�岼幣紊粒�発を行う場合は許可が必要
都市計画区域外
（４）準都市計画区域 開発面積が3000�岼幣紊粒�発を行う場合は許可が必要
（５）上記以外の区域 開発面積が1ha以上の場合は許可が必要
（５）上記以外の区域 開発面積が1ha以上の場合は許可が必要
開発許可手続きの流れ
１．申請の前にすること
開発行為に関係する公共施設の管理者（市町村等）の同意を得て、申請書にその同意書を添付します。開発行為によって、これから設置する予定の公共施設の管理者となる者と協議し、申請書にはその協議の経過を示す書面も添付します。
さらに開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得て、申請書にはその同意を得たことを証する書面を添付します。
２．申請書の記載事項
申請書には開発行為の行われる、位置・区域及び規模、並びに、予定される建築物又は特定工作物の用途を記載します。
３．知事の許可
市街化調整区域での開発行為を許可する時は、知事が建築物の高さや構造等を制限することがあります。
開発許可の申請があった場合において、当該申請に係る開発行為が、一定の基準に適合しており、かつ、その申請の手続がこの法律又はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、知事は開発許可をしなければなりません。知事は許可か不許可かを必ず文書で通知しなければなりません。
４．知事の許可後
開発のための造成工事を行いその工事完成後、知事に届出て検査を受けます。検査の結果問題がなければ知事が工事完了広告をします。
５．不許可の場合
不許可に対して不服がある場合は、開発審査会に審査請求ができます。
敷地と道路関係について
1、建築基準法上の道路とは
建築基準法でいう「道路」とはどういうものでしょうか。簡単にいいますと、
●幅員4m(6m指定区域内は6m)以上のもので(建築基準法42条第1項) 道路法にいう道路(国道、県道、市町村道など)※自動車専用道路は接道不可
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等の法律にもとづいてつくられた道路
建築基準法施行時または都市計画区域編入時に既にあつた道で現に一般交通の用に供しているもの
都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定あるものとして特定行政庁が指定したもの
道路の位置の指定をうけたもの等をいう。
●幅員が4m(6m)に満たないもので(建築基準法42条第2項)
建築基準法施行時または都市計画区域編入時にその道に沿って、家が建ちならんでおり、一般の通行の用に使用されていた原則幅員1.8m以上(多くの都道府県で1.8mを採用)の道で特定行政庁が指定したもの(これは建築基準法第42条の第2項に規定されていることから通称「2項道路」と呼んでいます)。
2、建築基準法42条2項道路
●2項 道路とは
建築基準法では道路を幅員4m(6m指定区域内は6m)以上のものと定義していますが、法42条2項は、「建築基準法施行時、現に建築物が建ち並んでいる幅員4m(6m)未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項(42条1項)の道路とみなし、その中心線からの水平距離2m(3mただし避難、安全上支障がない場合は2m)の線をその道路の境界線とみなす」と規定した。4m(6m)未満でも原則1.8m以上(多くの都道府県で1.8mを採用)のもので、特定行政庁が指定したものを道路と認めている。建築基準法で道路と認められないと敷地に建物が建築できません。4m(6m)以上ない代わりに、その道路中心線から2m(3mただし避難、安全上支障がない場合は2m)後退(セットバック)した線が道路と敷地の境界とみなされる。片側が川やがけ、線路敷等になっている場合は川やがけ等の境界線から4m(6m)のところに道路境界線があるとみなされる。この部分には建築はもちろん塀の築造も認められません。後退した部分の土地は建ぺい率・容積率の計算上敷地面積に算入されません。要するに、将来的にはセットバックした所まで道路を広げる余地を残そうとの措置です。
●2項 道路の背景
建築基準法(昭和25年に制定)は、道路の幅を4メートル以上とする(42条1項)とし、建築をする際は、敷地が当該道路に2メートル以上接道していることを要件(43条1項)とした。旧来の既成街区などは4m未満の狭隘道路が多く、4メートル未満の道路の拡幅が必要となる。その場合、4m未満道路沿いに建っている建築物を撤去する問題が生ずるが、既存の4メートル未満の道路(原則幅員1.8m以上)沿いの既存建築物の存立を認め、今後、これを改築・取壊し・新築の際は道路の中心線より2メートル下がったところに建築すべきものと定めた。これによって、建物所有者の財産権を守り、4メートルの道路と、それに接道する(建築基準法の趣旨にそった)建物が順次形成されていくことを担保したことになる。
●2項 道路の判定
この42条2項の「現に建築物が建ち並んでいる」という部分の解釈は、判例では当該道路に接して建築物が2戸以上あればよいと解する判断と、道を中心に建築物が寄り集まって市街の一画を形成し、道が一般の用に供され、防災、消防等の面で公益上重要な機能を果たす状況にあることをいうと解する判断もあるようだ。
建築基準法施行時もしくは都市計画区域に編入された際、現にその道に接して建築物が原則2戸以上あればよいとしているが、この場合でも路線の長さ、建ち並びの状況によっては2項扱いをできないケースもあるようだ。
2項適用の具体的可否は、市備え付けの地図に2項判定した道路を記入しており、これを担当職員が確認している。市に事跡がなく2項確認できない場合、市に道路相談申請(約2週間程度要する)になる。市は建築基準法施行時など当該道路の家の立ち並びの事実を登記簿、市備え付け航空写真等で調査し、現地の道路状況、幅員などを確認して判定しているようだ。
3、接道義務の特例許可制(建築基準法第43号第1項但し書き)について
●新法の内容
▲法文
建築基準法第43号第1項(敷地等と道路の関係)
「建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。次条第1項を除き、以下同じ)に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空き地を有する建築物その他の建設省令で定める基準に適合する建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」
▲法文の改正点など
建築基準法では建築物の敷地は、法第42条に定める道路に2m以上接することとされているがその道路に接していなくても、建築物の敷地の周囲に広い空地があるなど交通上、安全上などで支障がない場合は、ただし書の規定により建築することができることとなっている。これまでは、このような無接道敷地のただし書の規定の判断は建築主事が行っていたが、今回建築基準法の改正により、建築審査会の同意を得た上で特定行政庁の許可を要することとなった。また従来は「安全上」としていたところを「交通上、安全上、防火上、衛生上」支障がないとし、この点についても審査すべきことを明確にした。
●許可の判断基準
法第43条但し書きによる許可は、接道についての例外的適用で、法42条にいう道路に有効に接道できないとき、やむを得ない事情がある場合に適用するものです。
具体的な法律の運用は、省令基準に適合する建築物について特定行政庁が許可することになっており、そのために特定行政庁が一定の判断をしたものについて建築審査会の同意を得るとしている。つまり省令基準に適合することが前提で許可の対象となります。よって省令(建築基準法施行規則第10条の2)で定められている基準とこれに関連し地方公共団体が定めた許可運用基準で許可に関連する判断が行われています。
▲規則
法第43条但し書きについて、建設省令(建築基準法施行規則第10条の2)で定められている基準は次の通りです。 その敷地の周囲に公園・緑地・広場等広い空き地を有すること
その敷地が農道その他これに類する公共の用に共する道(幅員4メートル以上のものに限る)に2メートル以上接道すること
その敷地が、その建築物の用途・規模・位置・及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること
(1)規則 第1号
その土地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
敷地が、担保された公園、緑地、広い空地に有効に接続し、支障なく避難ができるもので、下記条件に該当するもの。
�”瀉呂閥�地との間は構造・形態的に通行可能であり、日常的に通行されているもの。
��現に公共的空地として通行用に供されている空地以外は、管理者の許可、承諾を要し
又は維持管理・通行上の使用については協議が終了しているもの。
(2)規則 第2号
その敷地が農道その他これに類する公共用に供する道（幅員4ｍ以上のものに限る。）
に2ｍ以上接すること。
敷地が、通行用に供されている幅員4ｍ以上の公的機関が管理する道に、有効に接続しているもの。またその道は道路に接続していること。
将来とも担保されることが要件であり、公共用地（農道を除く）にあっては管理者の許可、
承諾を要し、又は維持管理・通行上の使用については協議が終了しているもの。
※建築物の用途・規模・位置及び構造に制限がある場合があります。
(3)規則 第3号
その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること。
�”瀉呂�、現に通行用に供されている幅員4ｍ以上の通路等に、有効に接続するもの。
通路等は道路に接続していること。将来とも担保されることが要件であり、土地及び建築物の所有者の同意、協定を要する。
��敷地が現に通行用に供されている現況の幅員が1.8ｍ以上で将来幅員4ｍ以上になることが確実と見込まれる通路等に、有効に接続するもの。
通路等は道路に接道していること。
通路中心からの後退又は一方的な後退により2項道路と同様に将来的に空地の確保が見込まれ、その空地が将来とも担保されることが要件であり、公共用地（公道・里道を除く）の
場合は管理者の許可、承諾又は維持管理、通行上の使用については協議が終了しているもの。
それ以外の通路は土地及び建築物の所有者の同意、協定を要する。
�Ｉ瀉呂汎始�との間に河川、運河その他これらに類する空地又は水面が存在する場合であって、構造・形態的に通行に支障がなく日常的に横断通行されているもの。又は公共用地（公道、里道を除く）を挟んで接するもので、管理者の許可、承諾のあるもの並びに維持管理・通行上の使用については協議が終了しているもの。
※水路等で架橋について、管理者から占用許可を受けたものは接道要件を満たすものとし
許可を必要としない。
※建築物の用途、規模、位置及び構造に制限がある場合があります。
また許可を受けての建築物についても許可運用基準に定める適用要件の各規則(規則第2号以外の規則第1号、規則第3号)で簡単に言うと階数2階以下、述べ床面積200��(専用住宅は280��)、用途は専用住宅、長屋、兼用住宅、共同住宅などに特定する制限等があります。